大阪市城東区深江橋地下鉄中央線学研都市線のマンション一戸建てセンチュリー21サンライズ

A１．裁判所が、債務の返済が出来なくなった人の所有不動産を強制的に売却し、その代金を返済に充当する手続きです。
金融機関の不良債権処理が進む昨今、競売不動産の件数は増え、一般の民間取引市場の他に競売という巨大な不動産取引市場が不動産取得の一つの方法として一般に定着しつつ有ります。

A１．裁判所が、債務の返済が出来なくなった人の所有不動産を強制的に売却し、その代金を返済に充当する手続きです。
金融機関の不良債権処理が進む昨今、競売不動産の件数は増え、一般の民間取引市場の他に競売という巨大な不動産取引市場が不動産取得の一つの方法として一般に定着しつつ有ります。

A１．どんな手続きも「自分でしないといけない」のが原則です。 物件についての説明を受けたり、内覧、質問したりする事は出来ません。「一部の物件は写真が見れます」又、不動産評価の経験が豊富な方のアドバイスを受ければ別ですが、素人ではなかなか適正な入札価格を設定する事は困難です。

A２．落札後の手続き（立退き・明渡し）うまく落札出来た後から始まる立退き・明渡し交渉を個人対個人でしなければなりません。所有権を自分に移転しても、占有者が立ち退かないと本当の意味での所有物とはならないのです。

A３．建物の修理費用等は買受人の負担です。
現況のまま引渡しになりますので、リフォームに多大な費用がかかる場合があります。

※　 つまり、競売物件に必要なのは、経験豊富なパートナーなのです。
上記のようなデメリットも、当社専任スタッフが、物件を調査して内部写真と共に当社独自の物件調査表にてお客様の不安を解消致します。
又、調査後、落札事例、物件相場を考慮し、落札価格を決めていきます。

A１．物件情報は、裁判所、日経新聞、住宅情報、ホームページなどで一般的に公開しています。
裁判所の物件閲覧は、平日だけ。それぞれの物件明細は一冊ずつしかないので、閲覧に時間を要し、謄写（物件明細のコピー）も順番待ちする場合が有ります。

※ 当社では閲覧の代行を行い、お客様の大切な時間を節約し、より詳しい資料を提供致します。

A１．公簿や裁判所の物件明細は必ずしも正確では有りません。通常の不動産取引と同じようには、現況を把握出来ない場合が有ります。※ 当社では通常の不動産取引と同様に、物件の調査をしてご説明致します。

A１．住宅ローンは利用が難しく、現金支払が主流ですが、金融機関の仮審査を事前に行い、金融機関の規定により内諾を取れば可能です。最高値買受人（落札者）となれば、本申込みとなります。その場合、裁判所にローン利用を書面で申し立てます。[82条2項の申し立て]

※ 当社では裁判所へのローンの申し立て手続き・当社提携融資金融機関による住宅ローンの申請手続きの代行しておりますので、比較的スムーズに融資を受ける事が出来ます。

A１．自分自身で不動産を調査して見極める必要が有ります。

※　 当社の代行システムをご利用して頂ければ、一般取引市場の物件を購入する際に受ける重要事項説明の内容と同様の説明をさせて頂きます。

A１．対象物件の内部に立入る事は出来ません。

※　 当社ではお客様のご依頼のあった物件（一部を除く）の室内を写真にてお見せするが出来ます。

A１．居住者に対して、明渡し交渉をしなくてはなりません。

裁判所は、居住者の立退きについては、申し出があった時のみ「引渡し命令を」出すだけであり、最終的には競落者が自分自身で居住者に対して、明渡し交渉をしなくてはなりません。

※ 　当社では占有者への立ち退き交渉を専門のスタッフが対応します。

A１．競売物件購入時の最大のデメリットでしょう。競売物件を落札されたとしても、裁判所は登記をする為の事務手続きのみを行い、明渡し作業までは、行ってもらえません。競売物件では複雑な権利関係（賃借権の設定・留置権の存在・地上権・地役権・共有等）が存在する事が多く、専門的知識がないと購入しても占有者から権利を主張され明渡しが困難となる事が多々あります。それにより不服があるならば、執行抗告（異議申し立てであり、控訴の一種）をする事が認められています。競売物件の売却許可決定も、通常の第一審判決と何ら異なるものでは有りません。

一般の方がこのトラブルに巻き込まれて、入札の際、裁判所へ振り込んだ何十万円、何百万円という保証金が流れてしまうことがあります。

※ 　当社では、権利を主張する占有者が現れた場合、占有者の立ち退き交渉は当社の専門スタッフが対応します。前提として任意立ち退き交渉しますが、立ち退きに応じない占有者の場合には、民事執行法に基づいて「不動産引渡し命令」の申請手続きを当社が代行致しますので、お客様が占有者と面会する事は有りません。

A１．代金納付した買受人の為に、買受人の申し立てにより執行裁判所が債務者（担保権実行の場合は所有者）又は、一定の占有者に対し、競売不動産を買受人に引き渡す事を命ずる裁判です。代金納付の日から6ヶ月以内に書面又は、口頭で申し立てる事ができ、比較的簡単に求める事が出来ます。通常引渡し命令が相手方に送達されてから1週間の間に占有者は執行抗告が出来ます。執行抗告がない場合又は、執行抗告が棄却・却下された場合、引渡し命令は確定します。引渡し命令が相手に送達された後、確定すると強制執行が出来ます。

A１．強制執行は、国の代理人として執行官が現場にて、執行します。

1回目は、「いついつ迄に立退きなさい」と催告します。占有者が留守の場合でも関係有りません。

占有者に対して、１ヶ月の猶予期間は与えますが、それでも立退かない場合は、断行となります。

A１．上記強制執行を経ても占有者が立退かない場合、強制執行の断行となります。

家財一式を物件より搬出して他の場所に保管します。

費用は実費負担となり通常、普通建物で100万円から200万円位の予算を見なければなりません。

A１．確実に購入できるとは限りません。以前に比べるとメジャーな市場となり、人気のある物件の場合、入札者も多い為、一般の方がご自身で適正な入札価格を設定する事は困難で有り、仮に落札しても次順位との差が大きくなり、割高で落札しているケースが多く見受けられます。

※ 当社では当該物件の市場価格や、過去の落札データー、又は仲介専門業者のネットワークが有り適正な価格を提供致します。